農地転用の手続きの流れを行政書士が解説します~奈良の行政書士より~

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農地転用の手続きの流れを行政書士が解説します~奈良の行政書士より~

許認可等申請業務

2019/10/31 農地転用の手続きの流れを行政書士が解説します~奈良の行政書士より~

奈良県奈良市の行政書士ユウ法務事務所の木村友紀です。

今回は、「農地転用」について取り上げたいと思います。

 

農地転用の許可と届出について

白い電卓

これから農地転用を行おうとする方にとっては、農地転用がどのような流れで進められるのかについて十分に理解をしておく必要があるでしょう。農地転用の種類として、根拠条文によって手続きが異なることは前回のブログでご説明させて頂きました。

農地転用とは?農地転用の種類について行政書士が解説します!~奈良の行政書士より~

 

もしも覚えていらっしゃらない方は、是非上記コラムも併せてご覧頂ければ幸いです。

農地転用の難易度は農地の種類によって異なります。

つまり、保護すべき程度の強い場所に指定されていればいるほど、農地転用は簡単にはいかないということです。

 

農地転用は基本的に許可の手続きを踏まなければいけません。許可の手続きを申請するということは、

管轄する役所等にお伺いして、(農地転用の場合は、「農業委員会」ですね)申請を受諾してもらうように

お願いをする訳です。審査の結果、不許可処分を下されれば、申請手続きが通らないことになってしまいますので、

事前に周到な打ち合わせが必要になります。

 

これに対して、市街化区域内にある農地に対して農地転用を行う場合には、許可ではなく届出で足りることになります。

ここで、「許可」と「届出」はどのように違うのかと疑問に思われるかもしれませんが、届出の方が通りやすいということになっています。

申請した書類の内容が適切かつ適法であれば、申請内容は受理され、そのまま効果が認められるということです。

 

もう一度おさらいしますと、市街化区域内の農地は届出で足りますので、農地転用をする場合に比較的容易な手続きで済み、市街化区域外の農地で農地転用を行う場合には、届出ではなく許可をしなければいけませんので少々複雑な手続きを要するということになります。こちらも前回のコラムを参考にご確認頂けますと分かりやすいかと思います。

 

農地転用の手続きの流れについて

ペンとカレンダー

 

さて、それでは一般的な農地転用の手続きについて、どのような流れで進められるのかについて以下に解説をしていきたいと思います。

 

1.農地転用のニーズの顕在

そもそもどうして農地転用の必要性が生じるかといいますと、農地から別の目的の土地として利用したいというニーズからでした。

そのニーズとは、例えば、駐車場に変えたり、家を建てたりといったものでしたね。

そうしたら、そのようなニーズを達成しようとすると、やはり工事が必要になってくる訳です。

工事を行おうとして、不動産の登記簿謄本を確認すると、農地であることが分かったので、農地転用の手続きをしなければいけないというのが、手続きの流れの始まりといえます。

 

2.誰が農地転用の手続きを進めるか決定する

農地転用は行政手続きの申請が必要な行為ですので、当事者が行うか専門家としての行政書士に依頼をするか決めることができます。

それぞれ、メリット・デメリットはありますが、このような行政上の申請を得意としている行政書士に依頼をする方が基本的には確実ですし、スムーズな進行が期待できるでしょう。ただし、やはり多少なりとも行政書士に支払うべき報酬は発生しますので、その兼ね合いから見て、コスト的に割に合わないとお考えであれば、時間と手間がかかってもご自身で対応されるという選択肢もあるかと思います。もしも行政書士に依頼をする場合には、一度事務所までご訪問を頂き、委任手続きを行うのが一般的でしょう。

 

3.農業委員会と打ち合わせをする

基本的には、この段階で申請先となる農業委員会と打ち合わせをすることになります。ここで、ポイントとなるのが農業委員会がOKと言わなければ、農地転用を進めることができないということです。つまり、勝手な思い込みでどんどん工事計画を進めてしまい、挙句の果てには「すみません、許可が下りませんでした」という結果になることも現実的にはありますので、必ず農地転用許可が問題なく進められるようになるまで工事計画を先先進めないように管理しておかなければいけません。

 

4.申請をする

農業委員会と打ち合わせを重ね、無事に申請が完了すると農地転用手続きの流れも終盤に入ります。ところが、ここでも気を付けなければいけないこととして、農地転用の手続きの場合は、他の行政手続きと異なり審査の時期が決められているということがあります。つまり、他の行政手続きでは申請と同時に審査を開始して頂くのですが、農地転用等の手続きの場合には、農業委員会が定める期間に入らないとそもそも審査を開始して頂けないということです。従いまして、農業委員会の審査がすぐに下りるだろうと安易に考えてしまうと、工事計画がくるってしまう可能性があるということを意味します。この辺りが心配でしたら、やはり専門家の行政書士に相談の上、手続きを進めるのが無難でしょう。

 

5.農地転用手続きの終了

無事に農業委員会の手続きが終了した場合には、その後の工事計画等を進めることができます。ただし、農業委員会の審査は約1か月ほどかかりますので、審査開始までの期間も考慮すると結果が下りるのはそれなりの時間が必要となることを覚えておきましょう。また、一部の農地によっては、別途開発許可申請を行わなければいけないものもあります。この場合はかなりややこしくなりますので、農業委員会との打ち合わせの段階で開発許可申請が必要ということが判明した際には、行政書士等に依頼をするのが良いでしょう。

 

6.工事

農地転用が無事に終わると、工事を進めることができます。ただし、ここでも油断はすることはできません。工事の進捗状況及び完了の結果について、農業委員会に報告をしなければいけないことがありますので、許可が出たからといって自由に工事をすることができるわけではありません。誓約書も提出していますので、申請内容に違反する工事等をしてしまうと、罰則が科されることになるでしょう。

 

7.表題登記

工事が完了すると、もはやその土地は農地ではなくなりますので、地目変更の登記をしなければいけません。地目変更の登記を行う場合には、土地家屋調査士に依頼をすることになります。不動産の登記の専門家には、司法書士と土地家屋調査士がいますが、地目変更登記等の表題登記の手続きは土地家屋調査士に相談をすることになっています。

 

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